鄉郊

新界烽火處處 農村地無立錐

土地供應諮詢在月底展開之前,新界的農村卻烽火處處。上月開放的新田花海,繼續面對迫遷、棕地擴限的威脅;同屬元朗區、香港人熱愛的自然勝景南生圍也三度發生火警;上水蕉徑區內,也有個別農民在農業園發展前夕,被地主借故收回寮屋。

新界現時不少被徵用作棕地作業的,均為1898年批出的舊契農地,在規劃上大多已經被改劃做露天倉或其他用途,不過不少棕地作業,都與民居極為接近,甚至在地段上有所交集。去過新田小磡村參觀百合花田的朋友,都要穿過貨櫃車場、倉庫才能進入農地,這正正是因為當局規劃的失當、或者部分區域無法被規劃圖則覆蓋所致。

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在中港貿易頻繁和基建發展下,新界尤其是近邊境地區如新田(皇崗口岸、福田口岸)、打鼓嶺(蓮塘—香園圍口岸)、廈村洪水橋(深圳灣口岸)、不少荒置或常耕農田,其地主都寧願將農田收回,破壞成為棕地,帶來更多的租金收入。這些棕地擴張,在過去二十年間不停發生,不少昔日的農村地景,都已經被倉庫或瀝青蓋上。

到了今天,社會上有很多聲音都認為,這些已被破壞、沒有經濟價值農地,應該開發成為住宅用途。與此同時,政府也日漸認同棕地優先發展的論述,這是民間團體過往一直推動的建議終被重視;可是政府又考慮以公私合營方式發展農地,倒令人擔心。

散村寮屋戶,成公私合營犧牲品

現有在私人農地居住和耕作的散村農民,不少都沒擁有土地的業權。當年舊地主許多時都只以口頭協議或不明文合約,將土地的使用權交予寮屋使用者或農夫,有部分則簽定租約。但當土地轉手時,新地主(或者繼承者)可能會迫原有使用者簽下一定年期的租約,並要求使用者交租。這種情況在新界並非罕有,新界東北古洞村,五年前就被傳媒揭發地產商在過往30年不斷購入土地,而這些土地買賣許多時都是在寮屋戶不知情下進行;於是新地主接收土地後,就會嘗試要求寮屋戶簽新租約,或者直接要求寮屋戶離開。

這個也是私人地上的寮屋戶面對最大的困境:他們擁有耕作權及寮屋牌,但沒有地權。由於當年的資訊和教育水平不高,不少農戶都無法預知居住在無地權的情況下使用土地,會有甚麼後果。有村民會以「逆權侵佔」方式——若使用者能證明自己過去12年一直使用土地,並符及若干條件,即可入稟法院要求逆權侵佔,然而成功的案例可謂少之又少。

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因此,當政府訂立公私營發展計劃,需要直接收回私人土地(或者未需要正式收回前已有風聲流出),或有些業主就會擔心寮屋戶的存在,會影響收地的補償或換地安排,加緊在正式發展前提前迫遷。2016年3月的古洞兩戶寮屋被強拆,正正發生在當年原址換地期間的半年之前;而今年在蕉徑農業園,亦有地主借寮屋違規為名,主動向政府投訴居民的寮屋不合規格,借政府之力在農業園計劃前收回土地。

或許有朋友都會質疑,在保障私有產權的原則下,即使寮屋戶被迫遷,也只能怨自己學識不高、當年沒有一併購入地權。然而,在徙置區興建之前,寮屋一直是基層市民、難民自行解決住屋問題的方式,在一定程度上幫助社會紓緩住屋不足的問題。新界寮屋更是過往農業興盛時,為全港市民提供糧食的重要基礎設施(既是農夫的住所、農具的擺放處,也可能是本地豬、雞鴨、蛋類的養殖寮)。只重私有產權優先、不重視實際使用者需要的話,直接間接認可了一種不公義的土地制度。

鄉郊農地,基層住屋以外需要

政府任命土地供應專責小組、啟動相關的公眾諮詢,希望通過這舉措,檢視香港土地供應供求及未來發展。在過去半年的會議文件中,小組側重於檢視住宅用地的供求,其次是住宅地的相關配套。房屋是政府在土地資源中,最應該先被分配到的用途,然而現時公營房屋的落成量,依然遠遠落後於長策目標。

偏偏在這處境下,政府依然要同步將土地(尤其是已完成改劃、平整,近都會區的熟地,以及市區重建項目)交由地產商發展,也不願意在軍事用地、遊樂地上放手;公營房屋,卻總要選擇困難、有明顯反對聲音的地段興建,例如綠化地帶、郊野公園、填海。客觀效果就是製造環境與基層對立,同步維持高地價政策。難以使用和改劃的土地,就算成功起樓所花時間都很長,延緩大量房屋供應推出市場,所帶來的樓價波動。

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由於公營租住房屋供應緊張,唯有用富戶政策迫公屋居民進入置業階梯,將公屋單位、公營出售單位限量供應,再推出白居二、綠置居等措施,迫夾心階層上車。房屋變成價高者得的炒賣工具,令到廣大基層市民生活質素比起中上階層差很多。當一個又一個豪宅項目落成後,豪宅居民可以享用住所提供的會所或私人遊樂設施,而基層居民就只能在擠迫甚至不適切的住所生活。

政府坐擁800公頃的短租地、408公頃私人遊樂場地,這些土地本應也可以滿足基層的住屋需要,而且不需要進行新市鎮的開發和迫遷,特別是如粉嶺高爾夫球場一類的私人遊樂場地,一個荃灣般大的球場可以作為新界多個綠化地、農地的替代方案。這些需要進行拆遷的鄉村,不但有人居住,而且也為市鎮肩負起緩衝郊野公園的功能、滿足都會區居民在住住屋以外的生活需要。

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私人遊樂地熟地應還市民

新界鄉郊的自然環境,不如私人屋苑的會所或遊樂場般沒有公共性,而是能夠被所有階層的民眾共享,以市區閒置地、私人遊樂地去取代大規模的新界發展,不單止是阻止政府或地主迫遷散村村民,更同時為家裡沒有後花園的基層,提供公共的自然空間、糧食供應。高密度的房屋滿足了香港人的居住需要,而鄉郊就滿足基層的康樂、食物、自然需要。

市區閒置或重建地、私人遊樂地、以及熟地,不應該再出售於地產商並還地於民,取代以發展新界農地作為房屋供應來源,這不但是新界散村居民和農夫的期望,更能直接地回應廣大基層的訴求,體現土地公平分配的原則。

(原文刊於信報財經新聞 2018-04-16 A17 | 時事評論)

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