十四鄉泥涌一隻大公牛昨日清晨被的士撞倒後,漁護署以牛隻右前腳斷裂為由,將牠人道毀滅。同日傍晚,漁護署、發展商及鄉事派於附近的官坑及輋下,企圖捉走在該處生活多年的牛群。

根據十四鄉分區計劃大綱圖,2004年輋下、井頭和大洞禾寮各鄉村三塊合共64.48公頃土地被劃作「綜合發展區」(CDA),當時城規會發言人指,將土地劃作CDA是「確保區內的住宅及康樂設施以綜合方式發展,並提供充足的基建和社區設施。」

然而,不少保育人士和關注規劃議題的組織,都認為將土地規劃作為CDA用途是一極度邪惡、對土地和社區環境造成極大傷害的舉動。2002年立法會規劃地政及工程事務委員會曾經討論CDA的設立、當時情況,根據該討論文件,政府在1976年開始在OZP納入「其他指定用途」註明「綜合發展/重建區」地帶,並在1988年更新《城市規劃條例》時,將這些地帶明文規定為CDA。《城市規劃條例》規定,在CDA進行發展,需要獲得城規會的規劃許可,並在發展落實、完成後再次改劃為當時的用途。

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今年2月,新鴻基地產及旗下艇仔持有十四鄉近大洞禾寮逾800萬方呎土地,獲屋宇署批發展圖則,將會興建17座分層住宅,另加1幢2層高商用樓面及1座教堂。早於2009年,新地向城規會申建51幢分層住宅及32幢獨立屋,涉4730伙並獲批出。而獲批的地段,正正被規劃作CDA。

CDA的前世今生

CDA最初的應用範圍早期主要在於市區重建和更新,當年政府認為在「商業」、「住宅」等混集規劃的舊區裡,私人發展商進行零碎的拆建程序發展,未能完全將土地的「發展潛力完全發揮」,亦無法改變街道和規劃的佈局。設立CDA就是鼓勵發展商合併土地進行更具效益的發展。黃埔花園、城市花園、中環中心、時代廣場、愉景新城等,都是CDA演變出來。

當OZP在90年代延伸至鄉郊地區後,新界鄉郊亦開始出現不少CDA。政府的邏輯是,土地因為沒有足夠基礎設施、土地用途又不協調,限制了發展的潛力。簡單來講,新界過程的土地規劃以農業、綠化地帶、鄉村式發展為主,即使地產商收了地,都不是馬上可以進行大規模發展(套丁屋苑例外);在鄉郊指定CDA地區可以令已經大量收地的地產商,可以向政府申請合併土地進行原有規劃以外的發展,小欖浪琴軒、海琴軒就是以這種形式進行開發。而烏溪沙站對出的「迎海」亦如是,而且現時在規劃圖上仍未轉回「住宅」。

CDA表面上是促進區域性的市區更新或再發展,但實際上只有持有大量土地的財團,才有能力進行大規模的土地合併和改劃。簡單來講,如果你在CDA裡只擁有數萬呎土地,交發展藍圖上城規會基本上是不可能獲批的;但大財團擁有大量土地,能夠作出更完整的規劃草圖,交上城規會獲批的機會大得多。不過在新界鄉郊,即使地產商已經收購或合併大量私人土地,都需要要原居民或村民高度配合,例如改動村界、游說族人或祖堂司理同意將名下土地售予地產商、即使不賣都可以以協議形式合作,合併土地後分得利潤、以及劃出土地興建丁屋。

一隻牛被撞傷,牛群活動引起發展商和原居民的反感,背後關係到千絲萬縷的利益。可恨的是,「規劃圖」、「發展圖」、「地契」都只不過是人類為求炒地炒樓而對土地作出的標籤,對於原生動物來說,土地只有被破壞、與未被壞之分;而對於廣大市民來說,地產商起出來的樓,也不過是永遠買不起的住宅商品,但香港人卻永遠失去一片農地和綠化地帶。

(圖:西貢十四鄉村牛關注組提供)

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