偵查

部署二十年:長實古洞囤地史

【本網訊】一個月前的古洞強拆事件雖然已經拘捕懷疑涉案機手,但地產商的比魔爪依然未有停低,馬屎埔區家的農地依然面臨恒基迫遷,村民和義工繼續每天在農田與保安員對峙。

地產商買了地,收地似乎就變得「天經地義」。到但地產商向原居民買來的「地」從何來?原居民為何能「擁有一塊地」?囤地二字,我們常掛在口邊,但到底是如何操作的呢?

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今次抽取的地段,均是東北發展被劃住宅乙類土地,地主可在下期申請原址換地發展
政府在2013年7月宣佈以「加強版」公私合營方式續推東北發展,於是《蘋果日報》在2013年8月26日頭條報導,根據在東北範圍1,500個地段所進行的查冊,發現四大地產商瓜分發展範圍內超過552萬呎土地,據當時估計,恒基地產所得到的利益將是四大之首,擁有253萬呎土地;而長實則擁有112萬呎地,是古洞最大的地主。

然而,當年報導並未反映地產商過去二十年「囤地」的情況,於是我們根據當年報導,配合丈量約份圖,抽取古洞塘角區三個可能會牽涉原址換地的地段進行查冊,了解過去百多年土地轉手的過程。

1992:長實插旗

DD95 LOT806最初由CHEUNG TAI YU TSO(祖堂)擁有,1911年HAU WING TSEUNG連同附近若干土地以合共50元買入,並一直以繼承及信托形式,由HAU氏家族擁有。直到1992年,一間名為HILDER COMPANY LIMITED的公司向HAU TAI HONG購入包括此地段在內的若干土地,作價近270萬。

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LOT806現況
根據添豐集團與長實在2001年一份股權買賣公佈文件,HILDER COMPANY LIMITED於香港註冊,是長實的全資附屬公司。據2013年報導,該公司董事包括長實董事總經理李澤鉅和長實執行董事趙國雄。

2006:律師行大手購地

DD95 LOT825和831S.A,最初在集體官契上記載,由1898年開始由HAU YU TIN擁有,在1953年2月轉手到CHEUNG YUNG PO手上。1991年,土地由五位同樣姓CHEUNG(張)的人士繼承。2006年5月,其中一位擁有人CHEUNG KAM MING張錦明將LOT825、826、827及831S.A以作價約810萬,轉手至「啓源投資有限公司」。

李澤鉅
「啓源投資有限公司」的註冊編號為0806212,董事包括李穎賢、楊美美、葉宏德。根據綜合報章資料,此三人同時也曾是「信澤企業」、「兆旺投資」、「新港投資」、「致健有限公司」董事。當中,李澤鉅承認「信澤」由長實持有,「新港」則於2014年被報導由李澤鉅、葉德銓、吳佳慶、趙國雄出任董事,他們葉德銓和趙國雄都是長實的董事級人馬。

「啓源投資有限公司」的登記地址為香港中環置地廣場告羅士打大廈十七樓,與高李葉律師行一樣。而李穎賢、楊美美、葉宏德,也是高李葉律師行合夥人。這間律師行與地產商關係密切,曾任新世界發展律師顧問,也曾是長實指定進行買賣的律師行。而三人曾任董事的「新港」,曾協助長實收購壽山村道地皮。

疑似巴拿馬公司曾持有土地

DD95 LOT831S.B的情況比825及831S.A更複雜,地段最初同由HAU YU TIN擁有,1959年轉由HAU KAM WAH持有,1970年再轉到MAN YEN HING及MAN YION YUK CHUN名下,1979年轉由POON KEE持有。

1980年,POON KEE與一位疑似外籍人士ERNESTO ORLANDO ACHON ASU共享了這塊土地的權益,根據opencorporates.com,ERNESTO ORLANDO ACHON ASU這名字在是多間巴拿馬公司的高層人員,例如EMBASSY LOFT S.A.、KUKURUCHITOS, S.A.等。然而,無法證實該網站資料及此查冊資料所指的為同一人。1984年,地段一半業權又轉手至MAN KOK YIN手上。2006年,收購825及831S.A的啟源投資有限公司,在另一宗交易中以作價約450萬購入831S.B及鄰近若干地皮。

據《蘋果日報》報導,高李葉律師行於古洞總共持有約17.8萬呎,夾雜在長實地皮之間,但暫未能證實他們在古洞的地皮是否替長實購入。

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看準機會 囤積居奇

早於在八十年代末,港英政府建議發展古洞,1999年董建華政府正式提出在古洞發展無煙城,所以有村民估計,地產是早已料到這發展先機,於1992年就開始囤積土地。只是後來無疾而終,於是長實當時收購的土地,一直云丟荒至今。

經歷金融風暴、沙士之後,香港政府在2007年推出「香港2030」藍圖,提出進行新界東北發展,並於2008年正式立項處理。

值得一提的是,同樣捲入囤地風波的陳茂波,1994年太太旗下國萬實業在古洞購入1.8萬呎地,1996年曾簽署租單,自稱是擁有土地的業權人。2012年,他上任發展局局長,並在2013年提出公私合營的加強版東北發展計劃,容許地產商儲夠四萬呎相連土地,就可以申請改變土地用途(「原址換地」)。

地產商往往在政府推出政策前,就先在擬發展區域囤積土地。不論是港英時期的無煙城,抑或今天的東北發展,長實都在公佈發展前就開始收地。到底長實與政府之間是否「打龍通」?為何每次都能看準機會?我們無法找出文件證實這個說法,但是非黑白自有公論。

 

 

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